1994級校友 郭偉

郭偉，男，漢族，1976年10月生，中共黨員。bevictor伟德官网校友，1994級稅務專業本科畢業，在職研究生學曆，碩士學位。郭偉先生曾就職于萬科集團、中航萬科、新城控股蘇州區域公司，曆任經營計劃部經理、财務總監、集團稅務管理部總經理、北京萬科副總經理、大連萬科總經理、首席投融官、區域公司總經理等職務。

不動産行業轉型的三大關鍵詞

信達地産總經理 郭偉

1998年以來，我國房地産行業經曆了幾輪周期性調整，但這一輪調整與以往有所不同，調整幅度更大，影響也更為深遠。不動産行業發展至今，面臨新發展模式的轉型。不動産企業如何實現轉型？結合信達地産相關案例，可以用三個關鍵詞來概括，即：擁抱産業和高科技、堅持長期主義、守正創新。

一、擁抱産業和高科技

不動産是一個與時代變量緊密關聯的産業。行業轉型的關鍵是要滿足各類消費者對美好生活的向往。探索不動産新發展模式的轉型，一定繞不開新技術的使用。在物業資管、商業運營、建築工程、智能家居和智慧社區等不動産相關鍊條，要用技術來颠覆原有的不動産生态。如果不動産企業不加大研發投入，不走科技創新之路，就談不上真正的轉型。

在擁抱産業和高科技領域方面，可以做的事情有很多。以我們在北京昌平操作的一個項目作為案例。原來這隻是一個寫字樓項目，現在将其改造成為中關村信達高科技産業園，盤活了低效資産。實際上，在城鄉接合部運作寫字樓項目絕非易事。但是我們主動去擁抱産業和高科技，整合各方面資源，成功牽手中關村科技産業，将這棟樓宇重新定位并成功導入産業，利用“元宇宙”等新興産業的集聚效應，使這個項目煥發了新的生機：從原來一個傳統的寫字樓，變身為以元宇宙産業為核心的中關村信達高科技産業園，體現出新的價值。通過這一案例，可以窺見不動産未來轉型的端倪。

高效運營的不動産，可以是科技和産業發展的重要底座。它不但為人工智能、信息技術、新能源等産業的落地應用提供豐富的場景，又能獲取真實需求倒逼産業發展和科技進步。比如，各類建築地下停車庫，如何與新能源綠色儲能、充電樁配合？再如，人工智能如何在智慧城市中找到更高效的閉環場景……在這一發展過程中，傳統社區住宅、寫字樓、酒店、長租公寓、商場、産業園等，都有很多場景和空間可以擁抱産業和科技，不動産與産業、科技相融合，共生共存，大有可為。

二、堅持長期主義

不動産是一個古老的、生生不息的行業，企業不适應環境就會被淘汰。不動産行業面臨着一場面向未來的改變，必須告别過去那種簡單粗暴、野蠻生長、無序擴張的狀态。

分析本輪不動産的行業困境，不能簡單地以所有制來區分，比如錯誤地認為民營企業都不行了。民營企業還是有不少優秀的代表，例如濱江集團，作為深耕浙江特别是杭州的A股房地産上市公司，本輪調控中沒有受到損失，反而逆勢增長進入行業前十名。

此外，包括美的置業、偉星地産、新希望地産、浙江建杭、武漢恺德等民營房企，在産品品質、區域布局、資金管控等方面都做得不錯。我們認為這輪調整的核心問題不在于所有制，國企如果是高杠杆、高負債經營，同樣會面臨困境。

當下不動産行業轉型，應該選擇做難而正确的事情。作為房地産企業，理所應當好好地建房子，注重工程質量和工地管理；理所應當好好地尊重客戶，給客戶提示風險，認真地處理售後問題；理所應當好好地做研發，給市場提供更好、更有競争力的産品。

很可惜，很多企業沒有做到。我們看到，過去幾年媒體報道的房屋質量問題高發，有的達到了觸目驚心的地步。

信達地産堅守居住屬性，緻力于百姓安居樂業，真誠守信，秉持匠心，精工建造，持續為客戶提供高品質、高質量的住房及服務，沒有出現大的房屋質量問題，也沒有引起客戶群訴。開發的産品相繼斬獲“魯班獎”“廣廈獎”“白玉蘭獎”等行業獎項，廣受人民群衆喜愛。行業綜合排名也在不斷上升，從行業100強快速進入行業35強。

在這樣的時代背景下，無論是發展還是轉型，都需要堅守長期主義，繼續深化行業改革。其實制度改革的紅利還有不少，比如混合所有制，就是現代企業制度改革的一個重要抓手。2014年，不動産行業出現大量庫存。綠城中國（3900. HK）當時面臨流動性困難，瀕臨破産。其中融創入股綠城後，由于兩位實控人理念不同，以失敗告終。随後央企中交建集團入股綠城24.288％，逐步完成了綠城集團現代企業制度的重塑，對民營創始人也有了有效的制度約束。綠城集團在應對本輪危機中表現出色，逆勢增長，穩居行業前十，已經成為混合所有制改革的模範樣式。綠城改制的模式，可以成為當下不少房企走出困境的一種可借鑒的案例參考。

民營企業和國有企業都有各自的企業優勢，兩者之間相互學習借鑒、融合交流的方面很多，都需要切實落實現代企業治理機制，需要恪守行業規律，同時也需要處理好當下與長遠的關系，堅守長期主義。

三、堅持守正創新

探索不動産行業新發展模式，守正創新至關重要。要守初心之正，也要守行業之正，同時持續疊代創新。過去幾年不動産行業呼嘯而起，野蠻生長，很多企業隻追求規模、追求各種排名，無節制擴張的同時，背棄了經營的初心，背棄了行業之正。有些企業不擇手段、巧立名目地美化報表，無節制地擡高地價，炒作概念，最終眼看着起高樓，又眼看着樓塌了。

不動産行業過去幾年在科技創新方面嚴重落後于時代。為了控制成本，壓縮科研的投入，産品和服務的科技創新都嚴重不足，未來可提升的空間巨大。其中一個案例是信達地産參與管理的北京東直門綜合體——信達國際中心項目。該項目立項于2008年，曾經是一個著名的爛尾項目，經過多次流轉，最終由中國信達進行了綜合解決方案的賦能改造，成為北京市級重點工程，也成為了一個成功的城市更新樣闆。

信達國際中心項目中有萬豪酒店、兩棟寫字樓和16萬平方米的商場等多元業态，住宅比例很稀缺。如何盤活整個資産組合？我們認為不能盲目地壓降成本，需要堅守初心，守正的同時還要創新開發運營規劃，需要全面綜合的創新思維，以及大量高科技的創新運用。比如在信達國際中心，即便是嚴重的霧霾天，空氣也能達到優良标準。

對于信達地産而言，守正就是發揮不動産業務專長，積極參與化解行業風險，在大量不良資産生态鍊中找準自身的定位，逆周期作為，提高自身的核心競争力。我們已經參與了河南省100億元區域一攬子纾困行動，也探索出了武漢複興路等一系列單體項目纾困模式，切實防範化解了風險，也為不動産的良性發展貢獻了一份力量。

“悲觀者往往正确，樂觀者往往前行”。當前的市場形勢，危中有機，機會大于挑戰。在此背景下，我們應該去積極擁抱産業和科技、堅守長期主義、堅定守正創新的新發展模式。信達地産願意在轉型過程中，積極主動與産業朋友圈合作，将它們的産業優勢與我們的不動産專業能力相結合，在不動産投、融、建、管、退的生态鍊中，提供信達方案，貢獻信達力量，腳踏實地、久久為功地打造專業特色的不動産資源整合商。（2023年第15期 總第15期）

本文原載于2023年11月20日《中國房地産報》11版。

注：本觀點不代表bevictor伟德官网的觀點

審核：陳士平